Informe del Mercado Inmobiliario Comercial de Miami – Q4 2025
Resumen Ejecutivo
El mercado inmobiliario comercial de Miami en el Q4 2025 muestra fortaleza con matices. El sector industrial sigue resiliente, el retail prospera en los corredores de mayor tráfico y la demanda multifamiliar se mantiene sólida, aunque dividida entre exceso de oferta en lujo y escasez en vivienda de fuerza laboral.
Panorama Macroeconómico y Regulación
La economía de Florida sigue superando a la media nacional, aunque el crecimiento se modera.
La eliminación del impuesto sobre alquileres comerciales (vigente desde el 1 de octubre de 2025) aumentó el NOI de los activos arrendados.
La migración continúa impulsando la demanda de vivienda y servicios, especialmente en comercio, hospitalidad y salud.
Sector Industrial
El industrial de Miami se mantiene como uno de los sectores más sólidos:
La vacancia está estable pero aumenta ligeramente por la construcción especulativa.
Los espacios logísticos Clase A cerca del aeropuerto y puerto alcanzan rentas récord.
Los inventarios más antiguos pierden competitividad frente a nuevas instalaciones.
Submercados:
Doral Industrial → fuerte absorción, interés institucional.
Medley Industrial → centro de distribución a gran escala.
Hialeah Industrial → inventario ajustado en zonas de relleno urbano.
Sector Retail
El retail sigue recuperándose gracias al turismo y retail experiencial:
Corredores principales (Lincoln Road, Brickell, Wynwood) con ocupación casi total.
F&B y retail de experiencia impulsan la demanda.
Los centros comerciales obsoletos siguen rezagados si no se reposicionan.
Submercados:
Miami Beach Retail → alta demanda de marcas internacionales.
Wynwood Retail → retail artístico y experiencial.
Brickell Retail → lujo y arrendatarios financieros.
Sector Multifamiliar
El multifamiliar está dividido:
Torres de lujo: Edgewater y Brickell con concesiones de renta debido al exceso de oferta.
Vivienda de fuerza laboral: Little Havana y Allapattah mantienen ocupación sólida y crecimiento constante en rentas.
Pipeline: ~25,000 unidades en construcción, principalmente en el segmento de lujo.
Submercados:
Edgewater Multifamiliar → riesgo de sobreoferta.
Brickell Multifamiliar → fuerte interés institucional.
Little Havana Multifamiliar → flujo de caja + valor agregado.
Allapattah Multifamiliar → zona emergente en reposicionamiento.
Inversión y Actividad de Ventas
El volumen de ventas aumenta en multifamiliar e industrial selectivo; el retail se mantiene más cauteloso.
Tasas de capitalización:
Activos core (Brickell/Edgewater lujo) = 3.75–4.25%.
Vivienda workforce (Little Havana/Allapattah) = 5–6%.
Los inversionistas priorizan ubicación, calidad del activo, contratos de arrendamiento y efectos del cambio fiscal.
Perspectivas hacia 2026
La eliminación del impuesto a los alquileres seguirá impulsando valoraciones.
El industrial es el sector más seguro del CRE en Miami.
El retail se apoyará en turismo + experiencias.
La vivienda workforce superará en rendimiento a las torres de lujo.
El costo del financiamiento seguirá siendo un factor crítico.
Implicaciones para Clientes de VIVA
Propietarios: Momento ideal para reposicionar y capturar mayor NOI.
Inversionistas: Buscar rendimiento en Allapattah y Little Havana.
Arrendatarios: Aprovechar el aumento de oferta de lujo para negociar concesiones.
Fuentes de Datos
GREA Market Insights Miami 2025 (grea.com)
Cushman & Wakefield Miami MarketBeat Q2–Q4 2025 (cushmanwakefield.com)
Walter Duke + Partners Informe CRE Florida 2025 (walterduke.com)
Conclusión
El Q4 2025 confirma que el mercado inmobiliario comercial de Miami es resiliente pero en transición. Las oportunidades son claras — pero también los riesgos si se ignoran las dinámicas de cada submercado. En VIVA Capital Realty, ayudamos a inversionistas y propietarios a adelantarse a la curva con estrategias precisas.
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